El cobro de las cuotas en las Comunidades de Propietarios

La morosidad de los vecinos en sus comunidades está creciendo con la actual situación de crisis económica que está sufriendo España. ¿Cómo pueden asegurarse las comunidades de propietarios el cobro de las cuotas? ¿Pueden establecer recargos por demora a los morosos?

Queremos compartir con nuestros lectores un artículo de Carlos Gallego Brizuela, abogado especialista en Propiedad Horizontal que nos orienta sobre nuestras posibilidades de actuación frente al vecino moroso:

Hace no muchos años, era frecuente encontrar en algunas Comunidades de Propietarios el cargo del tesorero, que acompañaba al presidente y al secretario en el cuadro directivo, y a quien principalmente correspondía recaudar las cuotas y derramas de sus vecinos de edificio, bien porque estos se lo llevaran a su domicilio, bien porque fuese él al de ellos a cobrarlas. En Comunidades más pudientes, era el portero quien se encargaba de la recaudación, que le pasaba luego al presidente junto con los recibos que habían resultado impagados.

Afortunadamente, hacia la década de 1990 hasta las Comunidades más recalcitrantes acabaron aceptando instrumentar los pagos a través de una cuenta bancaria, lo que facilitaron algunos Bancos y Cajas de Ahorro cuando se percataron de que esos depósitos podían servir para atraer ahorro.

Más adelante se vio que si no se iba a por el dinero del vecino, como antes iba el portero-recaudador, el vecino no pagaba, por lo que se mejoró el trámite, girándose recibos desde la cuenta de la Comunidad que se cargaban en las respectivas cuentas señaladas por cada vecino, lo que obligaba a tener saldo para que aquellos no fueran devueltos. El cambio no resultó fácil porque costó en algunos casos que los vecinos se prestaran a autorizar el cargo de las cuotas en su cuenta, fundamentalmente ancianos, quienes no tuvieron más remedio que aceptarlo cuando la Junta adoptó el correspondiente acuerdo imponiéndolo, que es obligatorio si está correctamente adoptado.

En estos casos, ocurre frecuentemente que los recibos que se devuelven impagados producen gastos de diversa índole, suscitándose la duda sobre quién debe cargar finalmente con ellos, que tiene una respuesta muy sencilla: debe pagarlo el vecino cuyo incumplimiento los produjo sumándolos a las demás partidas de gastos a su cargo cuando al final del ejercicio se practiquen las cuentas anuales, donde integrarán el saldo de ese vecino, positivo o negativo. Naturalmente, si se trata de un importe de reducida cuantía no merecerá la pena reclamárselo, aunque también se podrá establecer una cuota a su cargo que absorba ese pasivo.

Como el mal ejemplo también encuentra en este ámbito comunitario un territorio propicio, si se corre peligro de que los impagos se generalicen es recomendable imponer medidas disuasorias que animen a los vecinos al cumplimiento puntual. Entre ellas están los intereses de demora que puede acordar la Junta dentro de márgenes razonables, por ejemplo, sin rebasar el 10%, pero en mi opinión, salvo que se trate de deudas de elevado importe, carece de eficacia disuasoria.

Otra alternativa son los recargos automáticos, que producen incrementos porcentuales de la cuota impagada por el transcurso de determinados plazos: por ejemplo, del 25% sin transcurre un mes sin pagar y del 50% a partir del segundo mes del impago. A veces, estos recargos están recogidos en los Estatutos, lo que les presta una cobertura privilegiada, pero pueden también ser adoptados por acuerdo de la Junta de Propietarios por las mayorías ordinarias. No obstante, en todos esos casos, si así se le pide, el Juez podrá moderar equitativamente los recargos, conforme al artículo 1154 del Código Civil, atendiendo las circunstancias del caso, pues no todos los incumplimientos son siempre igualmente reprobables, ni tampoco son comparables las determinaciones de las personas que han llegado a ellos.

Una cuestión relevante, desgraciadamente de mucha actualidad: el caso del vecino a quien la crisis impide disponer de ingresos con que atender sus obligaciones económicas con la Comunidad, condenado por el infortunio contra su voluntad a ser un moroso permanente. Jurídicamente, el asunto no plantea problemas porque su desgracia personal no ampara ni justifica su incumplimiento pues sus vecinos se verán obligados a repartirse entre todos lo que él no paga, de modo que pueden decidir emprender la reclamación judicial. Es, por tanto, un problema moral, cuya solución dependerá de muchos factores: no es lo mismo la pareja de ancianos sin conexión familiar alguna ni alternativa material, encarnando esas dramáticas situaciones que muchas veces se resuelven por los propios vecinos quienes no solamente asumen entre todos lo que supone su impago, sino también se ocupan de su cuidado y alimentación, demostrando así una entrañable humanidad; no es comparable ese cuadro, decimos, con el de quien mantiene un tren de vida excesivo que le impide atender sus necesidades, muchas de ellas superfluas, y deja de pagar a los acreedores que considera más indulgentes o cuya reacción se supone más tardía. Por supuesto que la reacción contra estos debe ser implacable, porque lo que están haciendo es financiar su buena vida a costa de los vecinos que están cargando con los gastos de la Comunidad.

Cierro estas consideraciones invocando un motivo de optimismo: las deudas de los comuneros con su Comunidad son las únicas con que tienen garantizado su cobro pues todos aquellos, por el mero hecho de serlo, son propietarios de un piso, local, plaza de garaje, etc., cuyo valor es siempre muy superior al importe adeudado. Y además, el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece un tratamiento preferencial al crédito a favor de la Comunidad por cuotas devengadas desde el 1 de enero del año anterior. Si, a mayor abundamiento, tenemos en cuenta la posibilidad de reclamar las deudas a través del procedimiento monitorio con las especialidades y ventajas que la ley reserva a las Comunidades (aunque yo no dejo de recomendar que se vaya siempre al Juzgado de la mano de un abogado, del mismo modo que no se puede confiar una intervención quirúrgica a un enfermero, por muy respetable que sea su profesión), si lo tenemos en cuenta, digo, una correcta utilización de esos medios e instrumentos jurídicos permitirá asegurar la integridad de la economía comunitaria, siempre en candelero.

CARLOS GALLEGO BRIZUELA
ABOGADO